Sim, é totalmente possível cobrar aluguel do herdeiro que utiliza um imóvel da herança com exclusividade. A lei e o entendimento dos tribunais superiores, como o Superior Tribunal de Justiça (STJ), garantem esse direito aos demais herdeiros que não estão usufruindo do bem.
A lógica é a seguinte: a partir do momento do falecimento, a herança é transmitida a todos os herdeiros como um todo indivisível, formando uma espécie de “condomínio” sobre os bens. Isso significa que todos são donos do imóvel, cada um na proporção do seu direito na herança.
Se apenas um dos herdeiros está morando ou utilizando o imóvel, ele está impedindo os outros de exercerem seus direitos de propriedade. Por isso, deve pagar uma compensação financeira, que é o aluguel proporcional à parte de cada um.
Fundamento Legal
A base para essa cobrança está no Código Civil brasileiro:
- Art. 1.791, Parágrafo único: Estabelece que, até a partilha dos bens, o direito dos co-herdeiros é regulado pelas normas do condomínio.
- Art. 1.319: Determina que cada condômino (neste caso, cada herdeiro) responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa. O aluguel é considerado um “fruto civil” do imóvel.
- Art. 1.314: Garante a cada condômino o direito de usar a coisa conforme sua destinação, mas de forma compatível com a posse dos outros. O uso exclusivo por um herdeiro fere esse direito.
Como e a Partir de Quando Cobrar?
Este é o ponto mais importante. O direito à cobrança não é automático e não é retroativo à data do falecimento. O pagamento só é devido a partir do momento em que o herdeiro ocupante é formalmente informado da oposição dos demais.
- Notificação Extrajudicial: O primeiro passo é enviar uma notificação extrajudicial (por cartório de títulos e documentos ou por carta com aviso de recebimento) ao herdeiro que está no imóvel. Este documento deve informar de maneira clara e inequívoca a sua oposição ao uso exclusivo e gratuito do bem, e solicitar o pagamento de um valor mensal a título de aluguel proporcional à sua cota-parte. É recomendável que um advogado auxilie na elaboração desta notificação.
- Marco Inicial: A obrigação de pagar o aluguel começa na data em que o herdeiro recebe essa notificação. Antes disso, a lei entende que o uso era um ato de mera tolerância ou um empréstimo gratuito (comodato) por parte dos demais herdeiros.
- Ação Judicial de Arbitramento de Aluguel: Se, mesmo após a notificação, o herdeiro se recusar a pagar, o caminho é ingressar com uma ação judicial. O juiz irá analisar o caso e “arbitrar” (fixar) um valor de aluguel, geralmente com base em avaliações de mercado. A citação judicial, caso não tenha havido notificação prévia, também servirá para marcar o início da obrigação de pagamento.
Como o Valor é Calculado?
O valor do aluguel é calculado com base no valor de mercado para a locação do imóvel. O herdeiro que ocupa o imóvel pagará aos outros a soma das partes que cabem a eles.
Exemplo:
- Valor de mercado do aluguel do imóvel: R$ 2.000,00
- Número de herdeiros: 4 (cada um com direito a 25%)
- O herdeiro que mora no imóvel não paga aluguel para si mesmo. Ele deve pagar a parte dos outros 3 herdeiros.
- Cálculo: R$ 2.000,00 x 75% = R$ 1.500,00.
- Este valor de R$ 1.500,00 será dividido entre os 3 herdeiros que não usufruem do bem (R$ 500,00 para cada um).
Exceção Importante: Direito Real de Habitação
A principal exceção a essa regra é o Direito Real de Habitação. Este direito é assegurado por lei ao cônjuge ou companheiro(a) sobrevivente, independentemente do regime de bens do casamento ou união estável.
Se a pessoa que está no imóvel é a viúva ou o viúvo do falecido, e aquele era o imóvel de residência da família (sendo o único bem imóvel residencial do inventário), ela tem o direito de continuar morando no local gratuitamente por toda a vida, sem que os outros herdeiros (mesmo que sejam filhos) possam cobrar aluguel ou exigir a sua saída.
Resumo Prático
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Situação
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Pode Cobrar Aluguel?
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Herdeiro (filho, irmão, etc.) mora sozinho no imóvel
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Sim, a partir da notificação formal de oposição.
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Cônjuge/Companheiro(a) sobrevivente mora no imóvel
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Não, se for o único imóvel residencial e ela(e) tiver o Direito Real de Habitação.
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Vários herdeiros moram juntos no imóvel
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Em geral, não, pois o uso é compartilhado. A cobrança só seria possível se um impedisse o uso pelos outros.
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Para garantir que seus direitos sejam respeitados e que todos os procedimentos sejam feitos corretamente, é altamente recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em Direito Sucessório.
Fonte: Correio forense
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