Ferramenta tem potencial relevante e melhora eficiência operacional, mas é limitada pelo direito vigente
A tokenização imobiliária vem sendo apresentada como uma promessa de transformação do mercado imobiliário: mais liquidez, menos burocracia, acesso democratizado e uso intensivo de tecnologia blockchain. No entanto, quando analisada sob a ótica jurídica, patrimonial e sucessória, especialmente no contexto de Multi Family Offices (MFOs) e planejamento de longo prazo, o tema exige mais cautela do que entusiasmo.
No texto de hoje trago uma breve análise do status atual da tokenização imobiliária no Brasil, os efeitos potenciais do PL nº 4438/2025 e, sobretudo, os limites práticos dessa inovação para estruturas patrimoniais familiares.
Começo explicando que a tokenização imobiliária é o processo de representar um imóvel (ou frações dele) por meio de tokens digitais registrados em blockchain. Esses tokens podem ser negociados em plataformas digitais e, em tese, permitem a) fracionamento do investimento imobiliário, b) ampliação de liquidez, c) rastreabilidade das transações e d) automação contratual via smart contracts. O tema ganhou força no Brasil com a tramitação do Projeto de Lei nº 4438/2025, que busca criar um regime jurídico mínimo para os chamados “tokens imobiliários”.
Esse PL tem dois objetivos centrais que são o de estabelecer regras para emissão, negociação e custódia de tokens, criar parâmetros legais para ativos digitais lastreados em imóveis. O projeto não extingue cartórios, nem altera automaticamente o regime jurídico da propriedade imobiliária. Ele sinaliza uma tentativa de convivência entre o sistema registral tradicional e novas tecnologias — mas não resolve o ponto central do direito imobiliário pois a legalmente, no Brasil, a propriedade imobiliária só nasce com o registro em cartório e a a blockchain não gera direito real. Em termos práticos: o token não substituiria a escritura nem o registro.
Operacionalmente, o imóvel ficaria registrado em nome de uma empresa custodiante e essa empresa é que opera a plataforma de blockchain. Então o investidor adquiriria um token que representa direitos contratuais, não a propriedade. Ou seja: o investidor não é dono do imóvel, mas titular de um conjunto de direitos e obrigações contratuais.
Quando olhamos para o exterior, em mercados como como EUA, Suíça e Singapura, o registro da propriedade permanece fora da blockchain. A tokenização atua sobre direitos econômicos, não sobre o título imobiliário em si. Portanto o padrão global que temos hoje em dia é claro: a blockchain melhora eficiência operacional, mas não substitui o sistema jurídico de propriedade e, neste sentido, o Brasil não está atrasado — está alinhado à cautela institucional observada nos principais mercados.
Agora, olhando sb a perspectiva de um MFO, a tokenização imobiliária deve ser classificada como ativo contratual, não imobiliário com exposições relevantes a riscos jurídicos, operacionais e de contraparte se aproximando de uma debênture sem garantia real ou um fundo não regulado e isso exige uma política de suitability restritiva, especialmente para famílias conservadoras, com foco sucessório e avessas a litígios.
Sob o ponto de vista de planejamento patrimonial, a tokenização não substitui holding patrimonial, SPE imobiliária, escritura e registro e estruturas clássicas de blindagem e governança. E ela também não simplifica a tributação. Pelo contrário, pode adicionar camadas de complexidade, como IR sobre cessão de direitos, discussões sobre enquadramento como valor mobiliário e risco fiscal se a estrutura for mal desenhada.
Além disso, para o planejamento sucessório, temos o maior risco pois ela não não evita inventário, não substitui testamento e não elimina ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). Se o token estiver no CPF do titular, ele entra no inventário. Se estiver em uma holding, dependerá integralmente do contrato social e do acordo de sócios. Por fim, os tokens podem aumentar conflitos familiares, especialmente quando há assimetria de conhecimento entre herdeiros, ou a plataforma escolhida enfrenta problemas operacionais.
Não obstante tudo isso, a tokenização pode sim fazer sentido com uso responsável, com aplicações legítimas como a liquidez tática de direitos econômicos, antecipação de fluxos (modelo próximo a CRIs privados). Mas que se enfatize, sempre como instrumento satélite, nunca como pilar patrimonial.
Como conclusão podemos dizer que a tokenização imobiliária não é uma fraude, nem uma revolução jurídica imediata. É uma ferramenta tecnológica com potencial relevante, mas limitada pelo direito vigente à época da redação deste texto. Para MFOs e famílias empresárias trata-se de um instrumento financeiro contratual — não estrutura patrimonial. Ela não elimina cartórios, não simplifica sucessão e não reduz riscos jurídicos. Pode evoluir no futuro, mas exige hoje postura conservadora, técnica e fiduciária.
Hugo Daniel Azevedo é gestor de patrimônio, consultor CVM, autor de 4 livros de finanças, professor e sócio da MFS Capital.
Fonte: Valor Investe
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