A certidão de matrícula é um documento que contém todas as informações de um imóvel, inclusive escrituras registradas de compra e venda todas as vezes que ele passou para outro proprietário. É o que garante a validade jurídica da negociação de compra e venda de um imóvel e garante o direito à propriedade. No entanto, nem todos os que compram um imóvel dão a devida importância a este documento e, quando precisam vender, ou por algum outro motivo, passam uma grande dor de cabeça quando não colocam em risco um negócio, como dois casos de Limeira.
Ambos os casos tiveram à frente os advogados Filipe dos Santos e Laís Pereira, do Escritório Pereira & Santos, e a reportagem buscou as histórias para que outras pessoas, que eventualmente estejam em situação semelhante, possam se identificar e evitar prejuízos.
No primeiro deles, o proprietário de um imóvel queria vendê-lo, mas quando retirou a certidão de matrícula, que é o principal documento para formalizar uma venda, deparou-se com a situação de que o nome da ex-esposa ainda constava como proprietária do bem junto com ele. No entanto, ambos se divorciaram em 2011 e, a época, não registraram a carta de sentença que, como explica Santos, determina a divisão dos bens entre os cônjuges.
Foi necessário o escritório desarquivar o processo ainda físico de 2011 para solicitar ao juiz a expedição da carta de sentença para averbação junto à certidão de matrícula. O procedimento durou aproximadamente 8 meses.
Neste período, o proprietário do imóvel não poderia fazer a escritura de compra e venda porque não era mais casado e o nome da ex-esposa, com o divórcio, tinha sido alterado. Ele poderia, então, perder o negócio, já que havia um comprador.
Por sorte, o comprador se dispôs a esperar para que fosse efetivada a transferência, o que ocorreu no mês passado.
Sem registrar escritura, imóvel quase foi a leilão
No outro caso, a pessoa já morava no imóvel desde 1998, quando comprou e fez a escritura, mas sabe qual foi o problema? Ela não levou o documento para registro no cartório.
Neste tempo, o antigo proprietário do imóvel sofreu uma ação de execução bancária. No processo, foram pesquisados os bens que estavam no nome dele e constava justamente o imóvel que foi vendido em 1998, mas o comprador não registrou a escritura no cartório de imóveis. No início da reportagem, está: escritura de imóvel é um documento que garante a validade jurídica da negociação de compra e venda.
Sem o registro da escritura e ainda em nome do antigo proprietário, que sofreu execução, o banco pediu para penhorar o imóvel, que quase foi para leilão. Foi preciso comprovar ao juízo que havia uma escritura de compra e venda bastante anterior. Deu certo e o registro da escritura foi feito muitos anos depois da data da compra, após a dor de cabeça.
Diferença de certidão e escritura
Ao falar em escritura, é fundamental esclarecer sobre a certidão de matrícula, a qual o advogado destacou acima que este é o principal documento para formalizar uma venda. A diferença entre a certidão e a escritura é que o primeiro é como se fosse uma certidão de nascimento do imóvel, que tem todas as informações de construção, tamanho, loteadora/construtora, entre outros. A certidão de matrícula fica no Cartório de Registro de Imóveis.
A escritura é quando é realizada uma compra e venda e é feita perante o tabelião de notas. Só a escritura, conforme Santos, não tem validade jurídica enquanto não for registrada, visto o que aconteceu no caso anterior. O comprador precisa levar este documento para registro, que será incluído na certidão de matrícula e aí sim ela passa a ser, formalmente, o proprietário do imóvel. Sem o registro da escritura, apenas terá a posse.
A importância da certidão do imóvel
Quem passou mais de 4 décadas a espera de uma certidão do imóvel o qual comprou a duras penas, sabe a importância que tem. É o caso de um idoso, morador do Conjunto Residencial Victor D’andrea, o Cecap, também auxiliado pelo escritório de Santos.
No início do ano, como relata, o 2° Cartório de Registro de Imóveis de Limeira finalizou a regularização fundiária do local, após uma lei municipal, de 2018, permitir este trâmite. São muitos os moradores na mesma situação.
No entanto, de acordo com o advogado, com a emissão das matrículas, muitos proprietários ainda não constam na certidão como os reais proprietários por motivos como: um dos proprietários ou ambos já faleceram; ou não foram os primeiros compradores, já que passou muito tempo para regularizar o bairro e, neste período, aconteceram diversas compras e vendas com contratos de gaveta, entre outras situações.
No caso do idoso, a matrícula já saiu no nome do proprietário, pois foi o primeiro comprador do imóvel e estava tudo certo em relação a valores junto à CDHU.
A orientação é verificar a situação atual do imóvel e buscar, o quanto antes, a regularização. Além de valorizar a casa, também dá segurança na hora de vender. “Caso os proprietários tenham falecido, os herdeiros devem proceder a abertura do inventário para, futuramente, registrar o bem em seus nomes. Caso não seja o primeiro comprador, dentre outras medidas, é importante uma adjudicação compulsória”, explica.
Outra importante orientação é buscar sempre o auxílio de um advogado de confiança e não cair em conversa de quem não atua em situações tão complexas como a que envolve imóveis.
Fonte: Diário de Justiça
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